בכל בניין משותף בישראל מתנהל תקנון שנועד להסדיר את הזכויות, החובות והיחסים בין הדיירים בכל הנוגע לרכוש המשותף. ישנם שני סוגי תקנונים אחד מהם נקרא תקנון מוסכם והשני נקרא תקנון מצוי תקנון זה הוא אחד המנגנונים המשפטיים החשובים ביותר בכל הקשור לניהול ותפעול של בית משותף, והוא מוסדר על פי חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969. שני הסוגים המרכזיים של תקנונים הם התקנון המצוי והתקנון המוסכם. במאמר זה נבין את ההבדל בין שני סוגי התקנונים, את ההיבטים המשפטיים הנלווים לכל אחד מהם, ונבין כיצד הם משפיעים על חיי הדיירים.
מהו תקנון מצוי?
התקנון המצוי הוא תקנון סטנדרטי, כללי ואוניברסלי, שנקבע על פי חוק המקרקעין (בסעיף 61 לתוספת לחוק) ונועד להסדיר את ניהול הרכוש המשותף בבניינים משותפים, כל עוד הדיירים לא הסכימו על תקנון שונה. התקנון המצוי נכנס לתוקף אוטומטית עם רישום הבית כבית משותף בטאבו, ואין צורך בהסכמה ספציפית של הדיירים כדי להפעיל אותו, אנחנו ממליצים לכם לבקר באתר של בית הנדל”ן משרד תיווך בפרדס חנה כרכור והסביבה.
התקנון המצוי נועד לתת מענה לרוב הבניינים בישראל ולספק כללים אחידים ושוויוניים בנוגע לניהול השוטף של הרכוש המשותף. התקנון קובע כללים בסיסיים וחד-משמעיים לגבי תחזוקה, שינויים ושימושים ברכוש המשותף.
עקרונות התקנון המצוי:
- ניהול הרכוש המשותף: התקנון המצוי מסדיר את ניהול הרכוש המשותף (גגות, חדרי מדרגות, גינות, חניונים וכדומה) וקובע כי יש למנות ועד בית, שינהל את ענייני הבניין ויטפל בתחזוקה השוטפת של הבניין.
- חלוקת תשלומים: התקנון מגדיר כי כל הדיירים חייבים להשתתף בתשלום עבור התחזוקה השוטפת של הרכוש המשותף, בהתאם לחלק היחסי שלהם ברכוש המשותף (בדרך כלל לפי גודל הדירה).
- קבלת החלטות: התקנון מגדיר כיצד יתקבלו החלטות הנוגעות לניהול הבניין – החלטות פשוטות מתקבלות ברוב רגיל של בעלי הדירות, בעוד שהחלטות מורכבות יותר, כמו שיפוצים נרחבים ברכוש המשותף, דורשות רוב מיוחס (לדוגמה, שני שלישים מבעלי הדירות).
- שימוש ברכוש המשותף: התקנון קובע כי השימוש ברכוש המשותף צריך להתבצע באופן שוויוני, כך שכל הדיירים יוכלו להשתמש בו ללא הפרעה. בנוסף, כל שימוש שמפריע לדיירים אחרים, כמו הפיכת דירה לעסק מסחרי, אינו חוקי לפי התקנון המצוי אלא אם התקבל אישור מיוחד לכך.
יתרונות התקנון המצוי:
- פשטות ובהירות: התקנון מספק מסגרת פשוטה וברורה לניהול הבית המשותף, ללא צורך בהסכמות מיוחדות מצד הדיירים.
- ברירת מחדל אוטומטית: התקנון המצוי נכנס לתוקף אוטומטית בכל בית משותף שלא הוסכם בו על תקנון מוסכם אחר.
מגבלות התקנון המצוי:
- חוסר גמישות: התקנון המצוי הוא מסמך כללי, ולא תמיד מתאים למאפיינים או לצרכים המיוחדים של כל בניין.
- חוסר יכולת להתאים את התקנון לצרכים ייחודיים: תקנון מצוי אינו מאפשר קביעת כללים ייחודיים לשימוש ברכוש המשותף, כמו חלוקת חניות או קביעת כללים לשימוש במתקנים מיוחדים (כמו בריכה).
מהו תקנון מוסכם?
תקנון מוסכם הוא תקנון שבו כל בעלי הדירות בבניין מסכימים על כללים מיוחדים ומותאמים לניהול הרכוש המשותף שלהם. התקנון המוסכם נרשם ברשם המקרקעין (הטאבו) כחלק מהמסמכים המשפטיים של הבניין והוא מחייב את כל הדיירים, כולל דיירים חדשים שירכשו דירות בבניין לאחר מכן.
תקנון מוסכם נועד לאפשר לדיירים להגדיר בעצמם את אופן ניהול הבניין, את התחזוקה, ואת חלוקת העלויות והאחריות. בניגוד לתקנון המצוי, שמוגבל בגמישות שלו, תקנון מוסכם מאפשר לדיירים ליצור מסגרת משפטית שתתאים לצרכים המיוחדים של הבניין המשותף שלהם.
עקרונות התקנון המוסכם:
- קביעת כללים ייחודיים: תקנון מוסכם מאפשר לדיירים להתאים את ניהול הבניין לצרכיהם האישיים. לדוגמה, בבניינים עם מתקנים ייחודיים כמו בריכה, חניון תת-קרקעי או גינה גדולה, ניתן לקבוע כללים לשימוש במתקנים אלו.
- שימוש שונה ברכוש המשותף: התקנון המוסכם מאפשר לקבוע כללים לשימוש שונה ברכוש המשותף, כמו חלוקת חניות בין הדיירים, זכות בלעדית לשימוש במרפסות או בגג, או אפילו חלוקת זכויות בנייה נוספות בין הדיירים.
- תחזוקה וניהול: התקנון המוסכם יכול להסדיר את תחזוקת הרכוש המשותף ולהסכים על מינוי חברת אחזקה חיצונית לניהול הנכס.
- שינויים ושיפוצים: התקנון המוסכם יכול לאפשר גמישות רבה יותר בכל הנוגע לשינויים ושיפוצים ברכוש המשותף, בתנאי שהדיירים הסכימו על כך מראש.
יתרונות התקנון המוסכם:
- גמישות והתאמה אישית: התקנון המוסכם מאפשר לדיירים לקבוע כללים מותאמים אישית לניהול הרכוש המשותף בהתאם לצרכים הספציפיים של הבניין.
- אפשרות לקבוע כללים מפורטים: ניתן להוסיף סעיפים לתקנון המוסכם שיסדירו נושאים כמו זכויות בנייה, שימוש במתקנים, והשתתפות בתשלומים.
- יכולת ניהול מורכב יותר: תקנון מוסכם מאפשר קביעת כללים לניהול מורכב יותר, כמו חברות ניהול מקצועיות שמנהלות בניינים גדולים עם מתקנים מורכבים.
מגבלות התקנון המוסכם:
- חובת הסכמה ורישום בטאבו: התקנון המוסכם מחייב הסכמה של כל הדיירים בבניין ורישום מסודר ברשם המקרקעין. תהליך זה עלול להיות מורכב יותר מאשר התקנון המצוי.
- שינוי התקנון: שינוי תקנון מוסכם לאחר רישומו בטאבו מחייב את הסכמת כלל הדיירים, ולעיתים הדבר עלול לגרום לקשיים בקבלת הסכמה של כל הצדדים.
הבדלים מרכזיים בין תקנון מצוי לתקנון מוסכם
- חובת הרישום
תקנון מצוי אינו דורש רישום בטאבו, והוא נכנס לתוקף אוטומטית כאשר בית משותף נרשם במרשם המקרקעין ואין הסכמה אחרת בין הדיירים. לעומת זאת, תקנון מוסכם מחייב הסכמה מלאה של כל הדיירים ורישום פורמלי בטאבו. שינוי התקנון המוסכם דורש את אותה פרוצדורה של הסכמה ורישום מחדש.
- גמישות והתאמה אישית
התקנון המצוי נועד לתת פתרון כללי לכל סוגי הבתים המשותפים ואינו מאפשר התאמה פרטנית לצרכים מיוחדים של בניין מסוים. לעומת זאת, תקנון מוסכם מאפשר לדיירים לקבוע כללים המותאמים במיוחד לבניין שלהם, כמו כללים על שימוש במתקנים משותפים ייחודיים, שעות פעילות, או ניהול שונה של תחזוקה והשתתפות בתשלומים.
- ניהול והתקשרות עם גורמים חיצוניים
התקנון המצוי קובע שהחלטות כמו העסקת חברת ניהול דורשות רוב קולות של הדיירים, ולעיתים גם רוב מיוחד. עם זאת, התקנון המוסכם יכול להוסיף סעיפים שמחייבים התקשרות עם חברות ניהול חיצוניות ושירותים חיצוניים מבלי צורך בהצבעה חוזרת בכל פעם.
- שימוש בזכויות בנייה נוספות
התקנון המצוי אינו מתייחס במפורש לזכויות בנייה נוספות במבנה, כגון הוספת קומות או הרחבת דירות על גג המבנה. לעומת זאת, תקנון מוסכם יכול להסדיר את חלוקת זכויות הבנייה בין הדיירים ולהבטיח ששימוש בזכויות אלה ייעשה בצורה מסודרת ושוויונית בין כל הדיירים.
- קבלת החלטות בנוגע לשיפוצים ושינויים ברכוש המשותף
התקנון המצוי מחייב רוב רגיל לשינויים ברכוש המשותף, ושינויים מהותיים דורשים רוב מיוחד. התקנון המוסכם מאפשר לקבוע כללים גמישים יותר לשיפוצים ושינויים, לדוגמה, תנאים מיוחדים לביצוע שינויים על ידי דיירים פרטיים או הגבלות לשימוש בחללים מסוימים.
- הסדרת חניות, גינות ומתקנים ייחודיים
בבניינים בעלי חניונים, גינות או מתקנים אחרים (למשל בריכות או חדרי כושר), התקנון המצוי מספק מסגרת כללית לשימוש בהם אך אינו מתייחס לפרטים. תקנון מוסכם, לעומת זאת, מאפשר להוסיף סעיפים המגדירים בבירור את חלוקת השימוש, זכויות החניה, ניהול הגינות או מתקנים נוספים, כולל חלוקת תחזוקה ותשלום על השירותים הללו.
דוגמאות למקרים בהם יש עדיפות לתקנון מוסכם
בניין יוקרתי עם מתקנים מיוחדים: בבניין יוקרה הכולל בריכה, חדר כושר וחניון תת-קרקעי, דיירים יכולים ליצור תקנון מוסכם שמגדיר שעות שימוש במתקנים, גביית תשלום נוסף לתחזוקת הבריכה, וכללים לניהול החניון, תוך התאמה אישית למאפייני הבניין. התקנון המצוי אינו מספק את הגמישות הנדרשת לניהול מתקנים כאלה.
בניין עם זכויות בנייה נוספות: במקרה בו בניין כולל זכויות בנייה נוספות, כגון בנייה על הגג או הוספת מרפסות, התקנון המוסכם יכול להסדיר את חלוקת הזכויות בין הדיירים. התקנון המצוי לא מספק כלים מפורטים לניהול זכויות אלו, מה שעלול להוביל לסכסוכים בין הדיירים.
ניהול חברת אחזקה בבניינים גדולים: בבניינים גדולים עם עשרות דיירים, שימוש בחברת אחזקה יכול להיות קריטי לניהול תקין. התקנון המוסכם מאפשר להוסיף סעיפים המחייבים התקשרות עם חברת ניהול שתטפל בתחזוקת הבניין באופן קבוע, מבלי צורך להצביע על כך בכל שנה מחדש, מה שמקל על ניהול בניינים גדולים.
שורה תחתונה:
ההבדל בין תקנון מצוי לתקנון מוסכם משפיע באופן ישיר על חיי הדיירים וניהול הבית המשותף. בעוד שהתקנון המצוי מספק מסגרת כללית ופשוטה, הוא אינו מתאים לבניינים עם צרכים מורכבים יותר כמו בנייני יוקרה או מבנים בעלי מתקנים ייחודיים. התקנון המוסכם מאפשר לדיירים לנהל את הבניין באופן שמתאים לצרכים שלהם, כולל קביעת כללים לשימוש במתקנים, זכויות בנייה והעסקת חברות ניהול. הבחירה בין שני התקנונים תלויה בצרכים של הדיירים ובמבנה הספציפי של הבניין.
בכל מקרה, חשוב שהדיירים יכירו את ההבדלים בין התקנונים ויבחרו את התקנון הנכון עבורם, כדי להבטיח ניהול תקין, הוגן ומותאם אישית לבית המשותף.
