מס יסף והשפעתו על שוק הנדל”ן בישראל

מס יסף (או “מס עשירים”) הוא מרכיב מרכזי במערכת המיסוי הישראלית, במיוחד עבור בעלי הכנסות גבוהות ומשקיעי נדל”ן. מס זה, שהונהג לראשונה בשנת 2013, מטיל שיעור מס נוסף של 3% על הכנסות שעוברות תקרה מסוימת המתעדכנת מדי שנה. בשנת 2024, התקרה עומדת על 721,560 ש”ח בשנה.

בעולם הנדל”ן, רווחי הון ממכירת נכסים משפיעים ישירות על חבות המס הכוללת. מדריך זה יציג את כל מה שחשוב לדעת עליו, על תחולתו בתחום מיסוי הנדל”ן, ועל הדרכים להיערך אליו בצורה מיטבית.

מהו מס יסף?

מס יסף נחקק כחלק מהמאמצים לצמצום הגירעון התקציבי של המדינה. מטרתו היא להטיל חבות מס מוגברת על בעלי ההכנסות הגבוהות ביותר בישראל, תוך יצירת מיסוי פרוגרסיבי יותר.

כיצד זה פועל?

• מס יסף מוטל על הכנסה שנתית חייבת, מכל מקוריה (כולל שכר עבודה, הכנסות מעסק, רווחי הון ושבח מקרקעין).
• ברגע שסך ההכנסה החייבת של היחיד עובר את התקרה השנתית (721,560 ש”ח ב-2024), יחויב החלק העולה על תקרה זו במס נוסף בשיעור של 3%.

למי המס חל?

• יחידים בלבד.
• המס אינו חל על תאגידים או חברות.

מס יסף בעסקאות נדל”ן

שוק הנדל”ן הוא אחד התחומים המשמעותיים ביותר שבהם המס הנ”ל נכנס לתמונה. רווחי הון ממכירת נכסים, במיוחד נכסים יקרי ערך, עשויים להוביל לחבות במס זה, בעיקר אם הרווחים מצטרפים להכנסות גבוהות אחרות של המוכר.

מכירת נכסים ורווחי הון

• רווח הון ממכירת נכסים: מוגדר כהפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, לאחר הפחתת הוצאות מוכרות כמו שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ושיפוצים.
• רווח זה מצטרף להכנסות אחרות: רווח ההון ממכירה עשוי לדחוף את המוכר מעל התקרה של המס הנ”ל.

פטורים והקלות

• דירת מגורים מזכה: אם הנכס עומד בתנאים של פטור ממס שבח, רווח ההון ממנו לא ייכלל בחישוב הכנסה חייבת לצורך מס יסף.
• פריסת מס שבח: מאפשרת חלוקה של רווח ההון לשנים שונות, במטרה להקטין את חבות המס.

דוגמה מעשית: איך המס משפיע על מוכר דירה?

נניח שמוכר דירה בפרדס חנה כרכור הרוויח ממכירתה 1,000,000 ש”ח רווח הון, ויש לו הכנסה שנתית נוספת מעבודה בגובה 300,000 ש”ח:

1. הכנסה כוללת: 1,300,000 ש”ח.
2. תקרה למס יסף (2024): 721,560 ש”ח.
3. חלק חייב במס יסף: 1,300,000 – 721,560 = 578,440 ש”ח.
4. מס יסף: 578,440 × 3% = 17,353 ש”ח.

היערכות נכונה: כיצד להפחית את חבות המס?

1. פריסת מס שבח:
   ניתן לפרוס את רווח ההון על פני עד 4 שנים. כך, חלק מהרווח ייפול מתחת לתקרת מס יסף בכל שנה בנפרד, ויופחת נטל המס.
2. שימוש בהוצאות מוכרות:
   הוצאות על שיפוץ, דמי תיווך ושכר טרחה עשויות להפחית את רווח ההון ולצמצם את חבות המס.
3. תכנון מועד המכירה:
   מכירת נכס בשנה שבה ההכנסות הנוספות נמוכות עשויה למנוע תשלום המס המוזכר מעלה.
4. יעוץ מקצועי:
   מומלץ להיעזר ביועץ מס או רואה חשבון על מנת למצות את הפטורים וההקלות בחוק.

מס יסף ושוק הנדל”ן בישראל

1. השפעה על תמחור הנכסים:
   משקיעים עשויים לקחת בחשבון את העלויות הנוספות הכרוכות במס זה בעת קביעת מחיר הנכס למכירה.
2. ביקוש לשכירות:
   כאשר משקיעים נמנעים ממכירת נכסים יקרים מחשש לתשלום מס הנ”ל, ייתכן גידול בהיצע הנכסים להשכרה.
3. שוק היוקרה:
   מס יסף משפיע בעיקר על עסקאות נדל”ן יקרות, והופך את תכנון המס לחיוני עוד יותר בשוק זה.

עדכונים לשנת 2024

• סף ההכנסה למס יסף (721,560 ש”ח):
  מעודכן על פי מדדים כלכליים ומכסה את כלל ההכנסות, כולל רווחי הון.
• החמרת רגולציות אפשרית לשנת 2025:
  הצעות להגדלת שיעור המס על הכנסות הוניות נוספות מעבר למס יסף הנוכחי.

שורה תחתונה

מס יסף הוא כלי מיסוי מרכזי שמשפיע על שוק הנדל”ן בישראל, במיוחד בעסקאות נדל”ן יקרות. הבנת הכללים והפטורים הקיימים יכולה לסייע למוכרי נכסים ומשקיעים לצמצם את נטל המס ולמקסם את הרווחים. תכנון פיננסי נכון והסתייעות ביועצים מקצועיים הם המפתח להתמודדות יעילה עם המס.

מחפשים ייעוץ מקצועי? משרד התיווך בית הנדל”ן בפרדס חנה כרכור עומד לרשותכם! אנו מתמחים בליווי עסקאות נדל”ן. צרו קשר עוד היום!