בעלים של נכסים בישראל עלולים למצוא את עצמם מתמודדים עם ירידת ערך הנכס כתוצאה מאישור תוכניות בנייה חדשות. במקרים כאלה, חוק התכנון והבנייה מעניק לבעלי הנכסים את הזכות לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך הנכס. מאמר זה יסביר את עקרונות סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, מתי ניתן להגיש תביעת פיצויים, כיצד מחושבים ההפסדים, ומהו התהליך לקבלת פיצוי.
מהו סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה?
סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע כי בעל מקרקעין שזכויותיו נפגעו כתוצאה מאישור תוכנית חדשה, רשאי לתבוע פיצוי מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הסעיף מכסה מקרים בהם ערך הנכס ירד כתוצאה משינוי ייעוד קרקע, אישור בנייה צפופה בסביבה הקרובה, או בניית תשתיות שעלולות לפגוע באיכות החיים של הדיירים, כמו סלילת כביש חדש בסמוך לנכס.
מתי ניתן להגיש תביעה לפיצויים עקב ירידת ערך?
על מנת להיות זכאי לתבוע פיצוי, יש לעמוד בתנאים מסוימים:
- התוכנית המאושרת גורמת לירידת ערך: הפגיעה בערך הנכס חייבת להיות תוצאה ישירה של התוכנית המאושרת. לדוגמה, אם תוכנית חדשה מתירה בנייה לגובה שמסתירה את הנוף מהדירה או יוצרת צפיפות שעלולה להפריע לתושבים.
- מועד הגשת התביעה: יש להגיש את תביעת הפיצויים תוך 3 שנים מיום אישור התוכנית. אם לא עושים זאת במסגרת הזמן הקבועה, הזכות לפיצוי עלולה להתיישן.
כיצד מחשבים את ירידת הערך?
הערכת ירידת ערך הנכס נעשית על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, המשווה את שווי הנכס לפני ואחרי אישור התוכנית. השמאי מבצע את החישוב על בסיס גורמים כמו:
- ירידת איכות החיים: רעש, אבק, או זיהום הנובע מהתוכנית החדשה.
- שינוי נוף ומרחב פתוח: פגיעה בנוף או הפיכת שטח ירוק לאזור בנייה.
- תשתיות ופיתוח סביבתי: יצירת תשתיות חדשות שעלולות להוביל לעומסי תנועה או להקטין את הנגישות לנכס.
התהליך להגשת תביעה לפיצוי בעקבות ירידת ערך
1. פנייה לשמאי מקרקעין
- התהליך מתחיל בהזמנת חוות דעת שמאית, אשר קובעת ירידת ערך המדויקת. השמאי מעריך את שווי הנכס לפני ואחרי אישור התוכנית ומכין דו”ח מקצועי התומך בתביעת הפיצויים.
2. הגשת התביעה לוועדה המקומית
- התביעה על ירידת ערך מוגשת לוועדה המקומית בצירוף חוות הדעת השמאית. הוועדה יכולה לאשר את הפיצוי, לדחות אותו, או לנסות להגיע לפשרה עם הבעלים.
3. דיון בפני ועדת ערר או פנייה לבית משפט
- אם הוועדה המקומית דוחה את התביעה או מציעה פיצוי נמוך מדי, ניתן לערער לוועדת הערר המחוזית. במקרים מסוימים, התביעה יכולה להגיע גם לבית המשפט, במיוחד כאשר ישנה מחלוקת מקצועית על גובה הפיצוי.
דוגמאות למקרים נפוצים
- סלילת כביש ראשי בסמוך לנכס: בעל דירה מגיש תביעה כי הכביש החדש יוביל לרעש מוגבר ויפגע בערך הדירה. השמאי מעריך את ירידת הערך ונקבע פיצוי בהתאם.
- בניית מגדל מול בניין מגורים נמוך: תושב שביתו נהנה מנוף פתוח תובע פיצוי לאחר שתוכנית חדשה מאפשרת בניית מגדל שמסתיר את הנוף ומשפיע על ערך הדירה.
טיפים לבעלי נכסים בפרדס חנה כרכור
- בדיקת תוכניות עתידיות: לפני רכישת נכס, כדאי לבדוק אם יש תוכניות בנייה עתידיות שעשויות להשפיע על ערך הנכס.
- שיתוף פעולה עם שמאים ועורכי דין: תביעה לפיצויים דורשת הוכחות מקצועיות מבוססות, ולכן מומלץ לעבוד עם מומחים שיכולים להציג את הטענות בצורה משכנעת.
- שקיפות מול הוועדה: היו פתוחים להצעות פשרה אם הן ריאליות, אך אל תהססו לערער במידת הצורך.
פיצוי על ירידת ערך נכסים בעקבות תוכניות בנייה הוא כלי חשוב שמגן על בעלי מקרקעין מהפסדים כלכליים כתוצאה מתכנון עירוני. הבנת זכויותיכם, עבודה עם שמאים מוסמכים והכנה משפטית נכונה יכולים לעזור לכם להגן על ערך הנכס שלכם. בפרדס חנה כרכור, תהליכי תכנון מואצים מציבים אתגר אך גם הזדמנות לבעלי נכסים להתעדכן ולהגן על נכסיהם.
