כאשר מדובר על בלעדיות ברוב המקרים הכוונה ליחסי מוכר – מתווך, כאשר בעל הנכס נותן למתווך ספציפי את הזכות הבלעדית לשווק את הנכס שלו ו”לכאורה” למעט המתווך אף אחד אחר אינו יכול למכור או להשכיר את הנכס וזאת בתמורה לתשלום דמי תיווך שלהם זכאי המתווך לפי אחוזים ממכירת הנכס או תשלום על פי חודשי שכירות בהשכרת דירות.
מהי תקופת הבלעדיות המותרת
על פי החוק תקופת הבלעדיות בתיווך המותרת הינה חצי שנה שהיא התקופה הנדרשת ברוב המקרים על ידי המתווכים.
האם בלעדיות היא פסקה מתוך חוזה למתן שירותי תיווך או חוזה בפני עצמו?
חוזה בלעדיות או אורכה לבלעדיות הינו חוזה נפרד בפני עצמו אשר נחתם בתחילת העבודה עם המתווך יחד עם חוזה נוסף למתן שירותי תיווך אשר מסדיר את תנאי שירותי התיווך.
היתרון המובהק בחתימה על חוזה בלעדיות בתיווך
ההשקעה והרצון של המתווך לקדם את הנכס שלכם למכירה בתקופת הבלעדיות הינם גבוהים כתוצאה מהתמריץ של המתווך לסגור את העסקה ובפרק זמן קצוב של עד 6 חודשים, בניגוד לאי בלעדיות כאשר המתווך מתחרה עם מתווכים נוספים על הנכס, ככל ישנם מתווכים נוספים כך הסיכויים של המתווך למכירה נמוכים יותר.
לסיכום: ברגע שמתווך מתנהל במסגרת הסכם בלעדיות בתיווך למכירת נכס, הוא ישתמש בכל המשאבים הנדרשים ויעשה את מירב המאמצים למכור את הנכס.
מה כולל חוזה הבלעדיות בין מוכר הנכס למתווך?
פרטים של מקבל ונותן השירות בהסכם בלעדיות – בכל הסכם בלעדיות יצוין פרטי המתווך לרבות מספר רישיון תיווך, מספר עוסק מורשה, שם מלא, כתובת וטלפון. תחת פרטי המתווך ולאחריו פרטי בעלי הנכס לרבות שם מלא, תעודת זהות, כתובת וטלפון.
תקופת הבלעדיות – ציון תאריך תחילת הבלעדיות וסיומה בתאריכים כתובים, כפי שהוסכם בין המתווך למוכר הנכס, תקופת הבלעדיות בתיווך מוגבלת ל 6 חודשים (לפי חוק בלעדיות למתווך משך תקופת בלעדיות בתיווך הוא עד 6 חודשים לתיווך דירה או 12 חודשים לתיווך מקרקעין אחר).
מכירה או השכרה – האם הסכם הבלעדיות מתייחס למכירה או השכרת נכס, בנוסף אתם חייבים לבקר באתר של בית הנדל”ן לעוד תוכן איכותי ומעשיר.
פרטי הנכס – תיאור מפורט של הנכס, מיקום הנכס רחוב, מספר בית, קומה ומספר דירה, עיר, שם המלא של בעלי הנכס והמחיר המבוקש על הנכס.
מהם הפעולות השיווקיות אשר יעשה המתווך לשיווק ומכירת הנכס – בחלק זה על המתווך לפרט את כמות הפעולות השיווקיות אשר יעשה וסוגיהם לשיווק ומכירת הנכס (על פי חוק בלעדיות למתווך -המתווך מוכרח לעשות לפחות 2 פעולות שונות של פרסום), כמו כן ישנו סעיף אשר חלק מהמתווכים מוסיפים ובו מפורטים כלל הפעולות אשר הופכות אותם ל”גורם היעיל”.
יתרונות הבלעדיות בתיווך
- תמריץ לתקופה קצובה – העובדה כי למתווך ישנו זמן קצוב למכירת הנכס מתמרצת אותו למכור את הנכס בתקופה זו.
- שיתופי פעולה עם מתווכים נוספים – כאשר נכס נמצא תחת הסכם בלעדיות, המתווך ישתף פעולה עם מתווכים אחרים כולל מסירת מחיר הנכס במטרה להגדיל את מעגל הקונים ואינם מהווים מתחרים עתידיים עקב הבלעדיות בתיווך.
- משא ומתן – לרוב ניתן לחשוב כי במכירת הנכס החלק הקשה יותר הינו מציאת קונים לנכס, אך לא כך הדבר, החלק המורכב והקשה ביותר הוא המשא ומתן לסגירת העסקה. לא סתאם נאמר עד שלא חתום זה לא נגמר, ישנם המון סיפורים על מו”מ למכירת נכסים שהתפוצצו במעמד חתימת ההסכם, וכאן רצוי כי מתווך מנוסה ומקצועי אשר רגיש לסביבת הנוגעים בעסקה ינהל את המשא ומתן עד לחתימתו, תוך כדי שמהווה חייץ בין המוכר לקונה וממקסם את האינטרסים של שני הצדדים יחד.
- מאגרי קונים – אחד היתרונות בפניה למתווך זה מאגר הקונים אשר קיים תחתיו, המתווך “חי” את הקונים שלו, יודע מה הם מחפשים, מהם הדרישות ומה חשוב להם ובכך יכול להציע את הנכס למכירה עבור מאגר הקונים שלו.
- שיווק – ע”פ חוק כפי שציינו קודם לכן, במסגרת בלעדיות לנכס על המתווך לבצע לפחות שתי פעולות שיווקיות למכירת הנכס באמצעי הפרסום השונים. מתווכים רציניים ונחשבים יפרסמו בכמה שיותר מדיות ויבצעו כמה שיותר פעולות שיווקיות במטרה לקדם את מכירת הנכס כמה שיותר מהר.
חסרונות בבלעדיות
- אמינות ומקצועיות מתווך – חשוב לבחור מתווך אמין מקצועי אשר ישנן תוצאות והמלצות על פועליו, אפשר בקלות “ליפול” על מתווך לא אמין ולא מקצועי, אחד שאינו חוזר לטלפונים ונעלם ללא מענה. עצם הסכם הבלעדיות אינכם יכולים לפנות למתווך אחר לאורך כל תקופת הבלעדיות בתיווך ועד לסיומה.
- עיכוב במכירת הנכס – מתווך לא אמין ולא ישר יתמחר את הנכס גבוה יותר במטרה להגדיל את ההכנסה ממכירת הנכס השלכם ובכך זמן מכירת הנכס יהיה ארוך ומייגע לעומת מתווך אמין ומקצועי אשר ירצה למכור את הנכס שלכם מהר יותר ולקיים את עסקת המכירה בהקדם.
- מכירת הנכס שלא באמצעות המתווך – בכל מקרה שהמתווך עומד בהסכם הבלעדיות ופועל לפיו, גם אם מכרתם את הנכס לבד או בעזרת כל גורם אחר, עדיין תשלמו למתווך את דמי העמלה אשר סוכמו.
בלעדיות בתיווך נדל”ן שורה תחתונה
אם כבר משתמשים בשרותיו של מתווך אז עדיף בבלעדיות בתיווך, זה מצב שכולם מרוצים גם מוכר הנכס וגם המתווך. עצם הענקת הזכויות והחובות בבלעדיות למכירת הנכס על ידי בעליו למתווך מחברת בין האינטרסים של הצדדים יחד ומהווה קרקע פורייה לשותפות מוצלחת. מצד המתווך כי יודע שבעל הנכס לא יפעל למכור את הנכס בערוצים אחרים על ידי הסכם בלעדיות בתיווך, יפעל על הצד הטוב ביותר במקצועיות ואמינות תוך כדי שמירה על שמו הטוב ובמטרה למכור את הנכס בזמן שנקבע ובמחיר הטוב ביותר לבעל הנכס.
